この記事のポイント
「金持ち父さん貧乏父さん」や他の多くのマネー本でも推奨している不動産投資について
私のようにサラリーマンでも副業で始められることを想定して
不動産投資の始め方についてやさしく解説します。
目次
- 不動産投資の種類は大きく８パターン
- 一棟買い・区分マンション所有の特徴
- 新築・中古の特徴
- 都心・地方郊外の特徴
- 投資初心者は、都内の駅近・新築分譲マンション
- ウィズコロナ時代は、広さ・テレワークスペースなど快適さが重要
- ネットで物件を選定して、現地でチェック
- サラリーマンの融資
- まとめ
まずは1口1万円から始められる不動産投資から始めてみるのもおすすめ「大家さん.com」
不動産投資の種類は大きく８パターン
不動産投資の投資先は、以下大きく８パターンに分けられます。
「一棟」か「区分マンション」か
「新築」か「中古」か
「都心」か「地方・郊外」か
一棟買い・区分マンション所有の特徴
不動産投資を大きく分けると以下２つに分けられます。
・「1棟買い」アパート・マンションをまるごと1棟所有
・「区分マンション所有」分譲マンションを1区画所有
「1棟買い」の特徴
メリット
・アパート・マンションを1棟所有するため、1区画のマンション所有に比べて
大きなまとまった収入が見込めます。
１つ空き室ができても、複数の部屋を所有しているため、
リスクヘッジになります。
・マンションとは違い、建物だけではなく、土地という資産も手に入ります。
戸建ての建物部分は、年月が経つと資産価値が０に近くなりますが
土地の価格は減る可能性は低い。
・区分マンションだと、マンション全体のオーナーではないため、
コントロールできる部分は少ないですが、一棟所有すれば、オーナーとして
修繕計画などを自身の裁量で進めることができます。
・将来的には、資産価値が高い土地を活用して、駐車場にしたり、
色んな選択肢が生まれます。
デメリット
・1棟まるごと土地・建物を購入するため、投資額が高額になり、
リスクが高くなります。億単位の投資になります。
・マンションであれば、マンション管理組合がマンション管理を
調整してくれますが、1棟買いの場合は、自身がオーナーとなるため、
自身で管理しなければなりません。
・もし売却したい場合は、投資額が大きいため、投資額が小さい
区分マンションと比べて、売却しにく面があります。
区分マンション所有の特徴
メリット
・マンションは、法定耐用年数が木造アパートより長く、
アパートより値崩れすることが少ないため、長期的に運用することができます。
確かに中古マンション検索サイトを見ても、駅から近い条件の良い大手分譲マンションは、
年月が経っても販売価格は大きく下がることがありません。
・億単位の投資が必要な1棟買いと比べて、区分マンションは、1000万円単位から
投資することができますので、まず投資を始めたい方にとっても、
手が出しやすいのではないでしょうか。
・駅から近い・管理がしっかりしているなど条件が良い物件であれば、
もし売却する時でも売却しやすい。
・分譲マンションの場合は、管理組合がマンション管理を調整していて、
管理会社がしっかりとマンションを管理しています。
デメリット
・区分マンション保有だと、マンション全体の方針を決めることができませんので、
マンション管理組合の方針に従わなければいけません。
・複数のマンションを保有したい場合、１つの区分マンションごとに
契約や管理を行わなければいけません。
新築・中古の特徴
新築の特徴
メリット
・新築マンションのほうが、中古マンションよりも資産価値が高いため、
長期で低金利の融資がうけられます。
・中古マンションよりも、長期的に高い家賃収入を期待できます。
・日本人は、車も不動産も新品が好きですので、新築マンションのニーズは
中古マンションよりも高い。
・中古マンションよりも減価償却費を費用計上できるため、節税効果が高い。
デメリット
・新築マンションの価格は、販売時に広告費などを上乗せしているため
実際の資産価値よりも高めに設定されています。
・新築マンションを賃貸して、すぐに退去してしまうと
中古マンションとなってしまうため、資産価値が急減するリスクがある。
中古の特徴
メリット
・新築マンションと比べて、価格が安いので投資しやすい。
・新築マンションのように、広告費などが上乗せされていないため、
キャピタルロスが発生しにくい。
・資産価値の実績があるため、投資対効果のシミュレーションがしやすい。
デメリット
・古いマンションは、法定耐用年数が少なくなるため、融資期間が短くなる傾向がある。
・古いマンションほど間取りなど設備が、トレンドにあっていなく古い場合があり
借り手がつかないリスクがある。
・管理会社の管理状況によって、しっかりとメンテナンスされていない場合があり、
メンテナンスコストが大きく発生する可能性がある。
・中古マンションを選ぶときは、81年6月1日以降に建築確認を受けた物件かどうか
チェックすることは重要です。81年に耐震基準が大きくかわり、震度５程度から新耐震基準では、震度6強以上になりましたので、新耐震基準に準拠しているか確認します。
都心・地方郊外の特徴
都心の特徴
メリット
・立地が重要ですが、地方に比べて高い賃料収入が見込める。
・地方に比べて、ニーズが多い。
デメリット
・土地・物件価格が高い。
地方郊外の特徴
メリット
・都心より物件価格は安い。
・投資金額が安く抑えられるため、物件の条件によっては
高い収益率を確保できる。
デメリット
・都心に比べて、人口・需要が少ないため稼働率が下がるリスクがある。
・地方・郊外の場合は、トラブルなどが発生した時にすぐに対応することができない。
管理がしにく面がある。
投資初心者は、都内の駅近・新築分譲マンション
投資の初心者は、いきなり億単位の1棟マンションに投資するのではなく、
ニーズが高く、ローンを組みやすい
東京都内の駅近（駅から5分以内）
新築の分譲マンションがおすすめです。
マンションの施工会社も重要ですが、管理会社・販売会社も重要です。
三菱や野村・三井系の不動産会社であれば間違いなしです。
最悪の場合でも自分で住みたいと思える立地・設備のマンション選びたい。
ウィズコロナ時代は、広さ・テレワークスペースなど快適さが重要
ウィズコロナ時代となり、必ずしも通勤しなくても仕事ができる人が増えていますので、
物価の高い都心ではなく、さいたま・神奈川・千葉など何かあれば都心に出られて
普段は自然豊かな環境で過ごせる東京周辺で探すのも良いかもしれません。
・また間取り・広さもニーズが変わってきており、
広さは、最低でも20平米以上必要で、理想は、テレワーク専用スペースなどが
あるとかなり魅力的な物件になります。
ネットで物件を選定して、現地でチェック
今では、インターネットで膨大な物件を検索することができますので、まずは
インターネットで自身が選定した条件に合致する物件を探します。
良さそうな物件が見つかったら、必ず現地に足を運び物件を確認します。
・建物の外観
・室内の状況
・設備の状況
・入居偽装の有無
・エリアの特徴
・ネガティブ情報
物件周辺の環境や建物自体の管理状況は、実際に行ってみないと
感じられないため、現地視察は必須です。
サラリーマンの融資
職業によって、融資のうけやすさが違ってくるそうで、
高収入の弁護士や安定感のある公務員は、融資されやすい。
サラリーマン投資家も安定した収入があるため、比較的融資を受けやすく、
個人事業主や経営者は逆に融資が厳しい部類に入るとのこと。
最初の融資は、メガバンクや信託銀行を選びましょう。
その次は、地方銀行、信用金庫
最後は、ノンバンクという位置づけです。
まとめ
不動産投資は、「金持ち父さん貧乏父さん」でも推奨されているように
銀行などからお金を借りて、そのお金で不動産を購入して、賃貸でお金・キャッシュフローを
作っていくことができ、お金持ちになるひとつの手段です。
・投資初心者は、都心の駅近・新築マンションから探してみる。
・土地の価値は減少することが少ないため、土地付きの物件は長期投資に向く。
・インターネットで候補物件を選定、現地視察。
まずは1歩を踏み出そう。
